Você sabia que, quando um imóvel pertence a mais de uma pessoa, quem o utiliza sozinho pode ter que pagar aluguel aos demais coproprietários?
Imagine a seguinte situação: após o falecimento dos pais, dois irmãos herdam um imóvel em partes iguais. No entanto, apenas um deles passa a usar a propriedade, enquanto o outro fica sem acesso e sem poder usufruir do bem que também lhe pertence.
O mesmo acontece em muitos divórcios: um dos ex-cônjuges permanece morando no imóvel, impedindo que o outro exerça seu direito de uso.
Situações assim são comuns em casos de herança, divórcio ou doação de imóveis. Quando não há acordo, pode ser necessário buscar a ajuda de um advogado, seja para uma conciliação amigável, seja para ingressar com uma ação judicial que garanta os direitos de todos.
Em todas essas hipóteses, em que apenas um coproprietário exerce, de forma exclusiva, a posse do imóvel, é possível pedir compensação financeira, inclusive retroativa, por meio do arbitramento de aluguel.
O artigo 1.319 do Código Civil dispõe:
“Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.”
Já os artigos 1.320 e 1.326 asseguram ao condômino o direito de cobrar aluguéis, na proporção de sua cota, quando outro ocupa o bem de forma exclusiva, evitando o chamado enriquecimento sem causa.
O que a Justiça entende sobre isso?
Os tribunais têm decidido que:
- Se um coproprietário usa o imóvel sozinho, seja para morar ou trabalhar, deve pagar aos demais a parte proporcional em forma de aluguel;
- O valor é calculado de acordo com o preço de mercado e dividido conforme a fração de cada dono;
- O direito pode ser exercido de forma amigável (com acordo entre as partes) ou judicial, quando não há consenso.
Foi exatamente o que ocorreu na Ação de Arbitramento de Aluguel cumulada com pedido de cobrança de alugueres e tutela de evidência nº 1014518-24.2023.8.26.0405, que tramitou perante a 6ª Vara Cível do Foro de Osasco/SP.
Nesse caso, após ter o irmão na posse exclusiva do imóvel herdado dos pais, um dos coproprietários, outro irmão, precisou ingressar com a ação judicial, já que, mesmo após o envio de notificação extrajudicial, não houve solução amigável.
Diante disso, ele pediu judicialmente:
- O pagamento de aluguéis proporcionais à sua parte do imóvel;
- A cobrança dos valores retroativos, já que o uso exclusivo vinha acontecendo há anos;
- O reconhecimento judicial do direito de receber sua parte, a fim de evitar o chamado enriquecimento sem causa (quando alguém lucra às custas de outra pessoa de forma injusta).
A ação foi julgada procedente.
Na sentença, o juiz Dr. Luis Gustavo Esteves Ferreira destacou ponto essencial: o termo inicial da cobrança dos aluguéis arbitrados corresponde à data da notificação extrajudicial enviada ao ocupante exclusivo.
Esse entendimento está alinhado ao do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que reconhece a presunção de comodato gratuito enquanto não houver oposição formal, seja por notificação, citação em ação de divisão ou ação de arbitramento de aluguel (REsp n. 178.130/RS, relator Ministro Cesar Asfor Rocha, Quarta Turma, julgado em 4/4/2002, DJ de 17/6/2002, p. 266.)
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) também possui jurisprudência consolidada sobre o tema. Nos autos da Apelação Cível 1020768-21.2023.8.26.0002, a Desembargadora Relatora, Dra. Hertha Helena de Oliveira, destacou:
“O uso exclusivo do imóvel comum por um condômino enseja o pagamento de aluguéis compensatórios aos demais, a fim de evitar enriquecimento sem causa. O termo inicial da obrigação de pagar aluguéis é a citação da ação de arbitramento ou a notificação extrajudicial comprovada.”
Dessa forma, tanto o Superior Tribunal de Justiça (STJ) quanto o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) entendem que, quando um dos coproprietários passa a usar o imóvel sozinho, sem autorização, ele deve compensar os demais proprietários. Ou seja, o pagamento de aluguel é uma forma justa de evitar que alguém se beneficie sozinho do bem comum. É importante destacar que a possibilidade de cobrança só se inicia a partir do momento em que o ocupante é formalmente informado, seja por notificação extrajudicial ou por citação em ação judicial.
E as despesas, como IPTU e condomínio, precisam ser partilhadas entre os proprietários do imóvel ou a responsabilidade é de quem exerce a posse exclusiva do bem?
Esse tema eu explico no próximo post. Fique de olho!
Está acontecendo com você?
Se você é coproprietário de um imóvel e está sendo impedido de usá-lo, ou se alguém da família ocupa o bem sozinho sem pagar nada, você pode ter direito a receber valores em forma de aluguel.
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